Rast cijena stanova u Zagreb posljednjih godina postao je jedno od ključnih pitanja. Rasprave o cijenama stanova, novogradnji, starijim stanovima često se zahuktaju i tako se mogu naći razne cijene od tri tisuće pa do šest, sedam tisuća eura za kvadrat. Naravno to se i ovisi o lokaciji gdje se stan ili nekretnina nalaze. Prema Državnom zavodu za statistiku na razini prošle godine, prosjek za Zagreb kretao se oko 3.129 eura po četvornom metru, što je osjetan rast u odnosu na prethodne godine. U usporedbi s 2024., cijene novih stanova porasle su za više od 14 posto, što Zagreb svrstava među najskuplja i najbrže rastuća tržišta u Hrvatskoj.
“Kada gledamo kupovnu moć građana onda su cijene nekretnina previsoke. Kada s druge strane uzmemo u obzir druge faktore, poput inflacije koju imamo unazad nekoliko godina, kamatne stope, kada gledamo cijenu građevinskog materijala, gradnje i svega ostalog onda cijene nekretnina prate rast cijena svih drugih proizvoda i usluga. Uzrok cijele priče, kada pričamo o Zagrebu, je u nedovoljnoj količini nekretnina na tržištu gdje se jednostavno primjenjuju ekonomski principi ponude i potražnje, gdje je potražnja veća od ponude. To onda ima refleks na cijene”, kaže direktor i osnivač Operete Boro Vujović.
Naravno razlika je cijeni novogradnje ili stana koji je sagrađen 80-tih ili 60-tih godina. “Cijene polovnih stanova, s obzirom na kronični nedostatak novih stanova koji se brzo prodaju, prosječni građanin koji diže kredit često nema priliku kupiti takav stan, zato što plaća kreditom i zato što onda takve stanove, pogotovo na dobrim lokacijama, kupe kupci koji jednostavno višak kapitala ulažu u nekretnine. Tržište je danas posljedica svih ovim čimbenika, koji jednostavno su tu i takvi su kakvi jesu”, upozorava Vujović.
Grad i država sjede na zemljištima
To je posljedica što na nekim atraktivnijim lokacijama nema puno građevinskih parcela, pa investitori ako nešto žele graditi to mora raditi tamo gdje može kupiti parcelu, kaže Vujović.
“Ono što mi imamo u Zagrebu i što dugoročno nije dobro je da imamo dva milijuna kvadrata zemljišta u vlasništvu Grada Zagreba i države, koji su na dobrim lokacijama, ali su u ovom trenutku blokirane. Zbog toga se gradi na rubnim dijelovima grada, u ovom trenutku najviše, a to je dugoročno problem jer nemamo prometnu infrastrukturu koja bi takvo nešto pratila.
Imamo novi GUP koji je svašta nešto ograničio, ali s druge strane imamo blokirane dobre parcele u vlasništvu grada i države. Kada bi se one stavile u funkciju, moglo bi se na tržište staviti oko 30-ak tisuća stanova na tržište koji bi bili na boljim lokacijama nego što je danas većina novogradnji”, smatra Vujović.
Koliko košta kvadrat novogradnje
Velik utjecaj na rast cijena ima i ograničena ponuda. Broj novogradnji ne prati potražnju, a za to postoje brojni razlozi.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stanova u Zagrebu rasle su i tijekom 2025. godine, potvrđujući tako trend poskupljenja na tržištu nekretnina. Prosječna cijena kvadrata svih prodanih stanova u drugom polugodištu 2025. iznosila je oko 3.428 eura, dok su novogradnje dosegnule prosjek od 3.436 eura po kvadratu.
“Neka naša prosječna cijena realizirana za prošlu godinu polovnih stanova je oko 3200 eura po kvadratu, a kada je riječ o novogradnji radi se o četiri tisuće eura. Najmanji broj novogradnje je u centru, pa kada idemo prema periferiji taj se broj povećava, a te cijene su niže. Kada primjerice gledamo cijenu u Blatu ili Klari gdje se dosta gradi cijene je možda ispod četiri tisuće, ali tamo imamo veliku količinu novih stanova za razliku od Trešnjevke, gdje se prodaje za oko šest tisuća”, kaže Vujović.
Ono što je danas useljivo, prodano je prije dvije godine
Analize pokazuju razliku između realiziranih i traženih cijena. Naime, dok službena statistika bilježi prodajne cijene oko 3.000 do 3.400 eura po kvadratu, tražene cijene na tržištu često prelaze 4.000 eura, što upućuje na snažnu potražnju i ograničenu ponudu stanova.
“Najveći problem je da je ono što je danas useljivo to je prodano prije dvije godine. Naime, novogradnja se proda prije gradnje. Kada pričamo o statistici, izađu službeni podaci pa cijena ispada neka super niska za koju se ne može kupiti stan.
Vi onaj stan koji je danas useljiv, za koji se potpisuje kupoprodajni ugovor, predugovor je potpisan prije dvije godine za cijenu koja je realno niža za 30% nego što je danas. Možete danas potpisati predugovor za šest tisuća eura i to se tek počinje graditi, ako se nastavi trend kakav je danas, za dvije godine kada to bude gotovo ta cijena neće biti šest, nego tržišna biti sedam i pol ili osam tisuća eura”, pojašnjava Vujović.
