Novi Generalni urbanistički plan trebao bi biti prihvaćen na sjednici Gradske skupštine u četvrtak. Nakon nekoliko odbijanja od strane Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, odobrenje je došlo početkom kolovoza. Sam GUP kod dijela je izazvao negativne reakcije, a kod većine ipak veselje jer se uvodi red. Što sve znači novi GUP, što se događa s projektom Ante Nobila te hoće li Zagreb dobiti stanove za priuštivo stanovanje razgovarali smo s Maurom Sirotnjakom, zastupnikom u Gradskoj skupštini i predsjednikom Odbora za prostorno uređenje.
Koje ključne promjene donose izmjene GUP-a koje će se izglasati na sjednici Gradske skupštine 11. rujna?
Usvajanje ovih izmjena GUP-a značit će prije svega pobjedu Zagrepčana i pobjedu javnog interesa nasuprot devastaciji grada i urbanističkom kaosu stvorenom u korist maksimizaciji profita građevinskih lobija zbog kojih se desetljećima žrtvovala kvaliteta života građana. Izmjenama GUP-a stvaramo uvjete za Zagreb koji je zdraviji, zeleniji i uključiviji. Ključne promjene odnose se na uvođenje jasnih pravila gradnje uzimajući u obzir vrijednosti postojećih naselja i postavljanje novih standarda za uređenje okoliša, pa i oblikovanje samih stanova. To znači da se na području obiteljskih kuća više neće moći umetati višestambene zgrade koje, osim što narušavaju cjelinu naselja, nemaju osnovnu prateću komunalnu, prometnu i društvenu infrastrukturu. Također, brišu se brojne iznimke koje su iz pogodovanja pojedinačnim interesnim skupinama do sada omogućile da se grade zgrade bez ijednog kvadrata zelenila na parceli, ili da se ‘iznimno’ gradi par katova više od okolnih zgrada.
Po prvi puta od ukidanja socijalističkih standarda uvode se norme za svu stanogradnju, primjenjujući nacionalni pravilnik za POS na sve stanove čime će se spriječiti da se naši građani zadužuju na 30 godina za skupe stanove koji ne zadovoljavaju osnovne potrebe poput dnevnog svjetla ili spavaćih soba u koje ne možete smjestiti krevet i ormar. Unatoč inicijalnom protivljenju Ministarstva, po prvi put je uveden i pojam priuštivog stanovanja koji bi kroz vrijeme trebao omogućiti planiranje stanova koje si naši sugrađani mogu priuštiti. Bitno je naglasiti da osim bitnih sadržajnih elemenata, ove izmjene GUP-a predstavljaju veliki iskorak u načinu izrade budući da su gradski uredi i Zavod za prostorno uređenje Grada Zagreba intenzivno surađivali s mjesnim odborima i gradskim četvrtima, uključujući po prvi puta stručnu i širu javnost od samog početka pripreme Odluke o izradi izmjena GUP-a 2022. godine pa do konačnog nacrta plana koji se nalazi na dnevnom redu nadolazeće Gradske Skupštine.
Nove zelene površine te površine javne i društvene namjene
Koliko je gradskih površina prenamijenjeno za društvenu namjenu, koliko za zelene površine, a koliko u građevinsko?
Površine javne i društvene namjene su u odnosu na izmjene GUP-a iz 2016. godine povećane za 18 ha, odnosno 180.000 m². To u konačnici znači više prostora za buduće škole, vrtiće, domove za starije i domove zdravlja te kulturne sadržaje. Proširenjem područja društvene namjene plan je osigurati prateću društvenu infrastrukturu kako bi se spriječile dosadašnje situacije intenzivne stambene izgradnje bez vrtića, škola i ostalih javnih sadržaja ključnih za kvalitetan život u pojedinom kvartu.
Što se tiče zelenih površina, one su u odnosu na 2016. godinu povećane za 36 hektara odnosno 360.000 četvornih metara, što slikovito preneseno odgovara površini dvadeset i jednog Parka stara Trešnjevka. Vijeća mjesnih odbora i gradskih četvrti su svojim prijedlozima značajno utjecala na detektiranje područja u kvartovima gdje nasušno nedostaje zelenih površina te su njihovi prijedlozi, prenoseći i inicijative građana, uvršteni u konačni plan, tako da se nove zelene površine planiraju ravnomjerno u svim dijelovima grada, od Španskog, Novog Zagreba pa do Peščenice.
Unutar odluke o izradi izmjena koju je izglasala Gradska skupština 2023. godine, čime je službeno pokrenuta izrada izmjena GUP-a, definirana su programska polazišta za izradu plana, a jedno od njih bilo je upravo to da nema prenamjene postojećih zelenih zona u građevinske. Odlukom je omogućena prenamjena zelenih površina samo iznimno, radi javnih potreba i interesa Grada Zagreba ili Republike Hrvatske. Tako je primjerice u Svetoj Klari smanjena jedna zelena zona radi prenamjene u društvenu namjenu, jer nije bilo druge mogućnosti da se osigura prostor za prijeko potrebnu gradnju dječjeg vrtića. Sve ostale privatne inicijative koje su htjele povećati vrijednost svog zemljišta prenamjenom u građevinsko područje su temeljem tako postavljene odluke odbačene jer nisu u skladu s osnovnim ciljevima odluke.
Tomašević najavio spektakularni koncert: Stižu poznata imena, više detalja objavit će danas
Staje se na kraj preizgrađenosti
Prema novom GUP-u više se neće moći graditi zgrade na način da zagrađuju obiteljske kuće ili druge zgrade koje se nalaze pored nje?
Prema GUP-u iz 2016. godine vi ste na jednoj parceli mogli sagraditi beskonačan broj zgrada koji se u građevinskim dozvolama prikazivao kao jedna zgrada povezana podzemnom garažom, i pritom nije bilo propisano kolika je minimalna udaljenost među tim zgradama. Posljedice takvog kaosa možete vidjeti ako prošećete Ogrizovićevom ulicom na Trešnjevki, uz novogradnju na Španskom ili Ferenščici, ali čak i u samom središtu grada, primjerice preskupom novogradnjom na Trgu Francuske Republike ili u bloku unutar Branimirove/Bornine/Domagojeve ulice. Gledajući te primjere jasno je kome su stara pravila GUP-a dopustila skoro neograničenu stambenu izgradnju koja pritom nije nimalo priuštiva, čime se trajno narušila kvaliteta tih kvartova.
Našim promjenama GUP-a stajemo na kraj takvoj preizgrađenosti te se više neće moći na jednoj parceli graditi 3, 4 ili 5 zgrada bez ijednog metra zelene površine, niti manipulirati visinama zgrada kako bi se maksimizirao profit. Također, izmjenama štitimo i tzv. dovršena naselja planirana u drugoj polovici 20. stoljeća poput Sigeta, Knežije i Folke čime će se spriječiti dosadašnji pokušaji nasilnog uguravanja novih zgrada umjesto starih parkova i društvenih sadržaja.
Na trenutno aktualnom primjeru Botinca možemo pratiti značajnu promjenu gdje se mijenja urbano pravilo na način da se onemogućuje višestambena izgradnja među obiteljskim kućama kako bi se spriječila devastacija prostora koju pratimo primjerice u Svetoj Klari i Dubravi. Međutim, tu je potrebno naglasiti da je odugovlačenje Ministarstva sa suglasnosti na GUP dodatno pogodovalo interesima špekulanata jer su brojni zahtjevi za građevinske dozvole predani u periodu dok je Ministarstvo držalo novi GUP na ledu više od pola godine – točnije, njih skoro 1500 koje će se unatoč pravilima novog GUP-a moći graditi po starim, lošijim pravilima narednih godina.
Trešnjevka je simbol loše regulirane gradnje
Ima li spasa za dosad već preizgrađene četvrti poput Trešnjevke? Koja su rješenja za takve kvartove?
Mnoge lokacije su preizgrađene i urbanistički substandardne, a upravo je Trešnjevka simbol loše regulirane gradnje. Međutim, uz Trešnjevku sada imamo kritično stanje u rubnim dijelovima grada kao što su Sveta Klara i Blato, ali i na Črnomercu i Kajzerici. Ovim izmjenama GUP-a zaustavlja se dosadašnja predimenzionirana gradnja s premalo zelenih površina. Osim ovih promjena koje su bitne za buduću gradnju, u većini najugroženijih kvartova gdje god je bilo moguće proširivali smo postojeće zelene zone, a također smo sustavno pronalazili slobodne, neizgrađene površine koje smo prenamijenili u Z1 namjenu – što označava javni park – i omogućili uređenje malih parkova susjedstva. U gradskoj četvrti Trešnjevka sjever pronašli smo 7 takvih lokacija i povećali zelene zone za oko 8.000 kvadrata. Za već preizgrađene kvartove bit će potrebno napraviti detaljnije planove sanacije te će se putem komunalnih ulaganja morati sanirati loša izgradnja, što znači naknadnu izgradnju nogostupa, drvoreda i uređenje parkirnih mjesta tamo gdje oni nedostaju ili prateća infrastruktura nije dostatna za već izgrađeno naselje. Na takvim primjerima vidimo koliko nas u konačnici košta loše planiran prostor kada radi kratkoročne zarade pojedinaca građani moraju plaćati sanaciju takvih prostora desetljećima nakon izgradnje, umjesto da su zgrade planirane sukladno pratećoj infrastrukturi te da društveni, javni i zeleni sadržaji prate ritam izgradnje naselja.
Hoće li stanovi sada poskupjeti, kao što tvrde pojedini građevinari?
Trenutni GUP na snazi je od 2016. godine, kada je prosječna cijena novog stana u Zagrebu bila niža od 1.400 eura i od tada je značajno porasla, što znači da cijena kvadrata kontinuirano raste unatoč uvjetima gradnje propisanim u prostornim planovima, uključujući trenutni GUP krojen prema interesima građevinskog lobija. Istovremeno, u Zagrebu imamo ogroman broj praznih stanova, prema podacima Zavoda za statistiku ima ih 85.000, a konzervativnija procjena je oko 50.000. Prostorni planovi mogu utjecati na špekulaciju zemljištima i budućom izgradnjom, međutim ne mogu regulirati upravljanje postojećim stambenim fondom te je za takvo nešto potrebna jasna stambena politika na nacionalnoj razini. Kada bi se smanjilo špekuliranje praznim stanovima i omogućio priuštivi najam postavljajući limite na cijenu najma po uzoru na druge zemlje, smanjila bi se i potražnja za kupovinom stanova.
Danas živimo u situaciji gdje su građani, unatoč silnoj novogradnji, prisiljeni plaćati cijenu najma od 600 do 700 eura naviše, a istovremeno brojni građani nisu kreditno sposobni za kupnju stana iako bi im rata kredita bila jeftinija od cijene najma, što je apsurdno. Nažalost, iz medija možemo vidjeti da posljednje mjere Ministarstva nemaju nikakav učinak na pad cijene stanovanja, štoviše, pratimo ponavljanje lošeg modela subvencioniranja vlasnika stanova i banaka umjesto da se javna sredstva usmjere na povećanje javnog stambenog fonda te obuzdavanja tržišta koje stanovanje promatra kao profit, a ne kao osnovnu ljudsku potrebu. U odgovoru na akutnu stambenu krizu, prostorno planiranje je jedna od važnijih karika, ali ona bez kvalitetne porezne i zemljišne politike te pravnog jačanja stanarskih prava i povećanja javnog stambenog fonda ne može samo od no sebe preokrenuti trend rasta nepriuštivosti stanovanja.
Uvodi se minimalna udaljenost među zgradama
Što se predviđa novim GUP-om kada je u pitanju izgradnja novih zgrada, koja pravila moraju poštivati investitori i arhitekti? Može li se sada dogoditi gradnja zgrada poput primjera u Španskom u Šoljanovoj ulici gdje su velike zgrade jedna na drugoj?
Primjer izgradnje na Šoljanovoj u Španskom, kao i slična izgradnja na Ferenščici, Jaruščici i Dubravi rezultat su deregulacije prostornog planiranja još od tzv. “GUP-a želja i pozdrava” iz 2003. godine. Ovim izmjenama GUP-a tome se staje na kraj pa se uvodi minimalna udaljenost među zgradama, pa i onima na istoj parceli, što do sada nije bio slučaj. Revidirano je pravilo koje regulira visinu zgrada te će se dokinuti praksa manipulacije visinama zgrada uvlačenjem katova kojima smo dobili niz zigurata u gradskom tkivu radi maksimalizacije profita.
Također, u skoro svim predjelima povećan je minimalni udio prirodnog terena na parceli što će rezultirati većim postotkom zelenila, a uveden je i uvjet povratka visokog zelenila ukoliko je ono evidentirano na ortofoto snimku iz 2011. godine, a u međuvremenu je posječeno. Onemogućeno je korištenje vatrogasnog pristupa zgradi kao prirodnog terena budući da se time manipuliralo na način da se u stvarnosti vatrogasni pristup koristio kao parking bez stvarne upojne površine oko zgrada. Uvedeno je ograničenje broja stanova po zgradi na područjima individualne izgradnje, odnosno zone obiteljskih kuća gdje će kuća moći imati najviše 3 zasebna stana te na područjima niske izgradnje (zgrade do 4 etaže) u kojima je broj stanova ograničen na 8.
Time će se adekvatno kontrolirati gustoća i pritisak na društvenu i prometnu infrastrukturu te će se moći bolje planirati kapaciteti škola i vrtića. Mi sada imamo situacije da su se na parcelama za obiteljske kuće gradile “urbane vile” i s desetak stanova, ili primjere gdje se u zoni niske izgradnje gradi zgrada s više desetaka stanova za koje ne postoji adekvatna komunalna, prometna i društvena infrastruktura niti za nju postoje prostorne mogućnosti.
Ministarstvo je moralo dati suglasnost
Zašto je Ministarstvo sada nakon trećeg puta napokon Gradu dalo suglasnost na izmjene GUP-a?
Odbijenice Ministarstva bile su nažalost politički motivirane – HDZ-ovo ministarstvo je šest mjeseci otezalo odbijajući dati suglasnost na naše izmjene GUP-a. Bivšoj vlasti su suglasnost davali u roku tri tjedna. To otezanje nije bilo motivirano samo predizbornom kalkulacijom, cilj im je bio zaštita interesa građevinskog lobija koji je odgodama donošenja izmjena dobivao vrijeme za planove i projekte koji se prema zakonu mogu naknadno realizirati po lošim pravilima starog GUP-a. U tom procesu mogli smo primijetiti do sada neviđeni napad na gradske planove, u kojima je Ministarstvo problematiziralo elemente koji nisu bili propisani zakonskom procedurom te su zadirali u osnovno samoupravljanje Grada.
Između ostalog, mogli smo čuti primjedbe da definicija priuštivog stanovanja iz GUP-a nije u skladu s idejom Ministarstva i Nacionalnim planom stambene politike, pri čemu je prijedlog izmjena GUP-a predan Ministarstvu prije negoli je nacionalni plan uopće donesen budući da je kasnio nekoliko godina. Ministarstvo je onemogućilo propisivanje arhitektonskih natječaja za važna gradska područja, bitno sužavajući kontrolu koju grad ima nad prostorom te suprotno svim preporukama struke. Nakon treće prilagodbe te nakon lokalnih izbora na kojima su se građani ponovno izabravši ovu gradsku upravu i većinu u Gradskoj Skupštini na izborima izjasnili i za izmjene GUP-a koje smo pripremili u suradnji sa strukom i građanima, Ministarstvo u konačnici više nije imalo prostora za izbjegavanje procedure i morali su izdati suglasnost.
Bitno je napomenuti da su izmjene GUP-a ukazale na loš zakonodavni okvir na što strukovne organizacije upozoravaju već godinama, te nam tek predstoji vidjeti da li će najavljene izmjene Zakona o prostornom uređenju, Zakona o gradnji te novim propisima koji bi trebali implementirati okvir stambene politike ići opet na ruku građevinskih lobija ili građana.
Rekli su svoje: Istraživanje o popularnosti pokazalo što narod sad misli o Tomaševiću
Nobilov zahtjev je odbijen
Što je s projektom Ante Nobila izgradnje nebodera u Novom Zagrebu, hoće li se graditi?
Na lokaciji uz Savu, između rotora i bolnice Blato postojao je niz urbanističkih planova uređenja (UPU-a) izrađenih 2008. godine u jeku investitorskog upliva u prostorno planiranje bez kvalitetnog oblikovanja javnih sadržaja. Budući da se od donošenja nije pristupilo realizaciji tih planova, odlukom Gradske skupštine navedeni planovi stavljeni su izvan snage kako bi se spriječila prekomjerna izgradnja bez javnih sadržaja, a na tom području su vlasnice zemljišta tvrtke čiji je Nobilo osnivač. Nobilo je zatim na proljeće, prije lokalnih izbora, predao zahtjev za lokacijsku dozvolu za kompleks od 7 zgrada visine 8 katova uz Savu. Prema javno dostupnim informacijama, taj zahtjev je odbijen u svibnju ove godine budući da nije u skladu ni sa važećim GUP-om, a nove izmjene GUP-a će dodatno regulirati izgradnju takvih zahvata u prostoru kako bi se osiguralo kvalitetno oblikovanje i dostupnost javnih sadržaja.
U kojoj je fazi izgradnja gradskih stanova za priuštivo stanovanje? Koliko će se stanova izgraditi u novom mandatu?
Kako bi se povećala ponuda priuštivih stanova onima koji najteže dolaze do stana planiramo u naredne četiri godine sagraditi čak 1000 novih stanova. Uz stambeno naselje u Podbrežju s oko 300 i Svetoj Klari sa 100 novih stanova, u pripremi je i izrada Urbanističkog plana uređenja naselja Borovje, gdje će biti izgrađeno oko 600 novih stanova s pratećim javnim, zelenim i društvenim sadržajima. Izgradnja gradskih stanova u Podbrežju počela je u svibnju ove godine, a rok izgradnje je dvije godine.
Međutim, svjesni da novogradnjom nije moguće riješiti cjelokupnu potrebu za stanovanjem naših građana, smatramo da bi Ministarstvo po uzoru na druge europske zemlje trebalo uvjetovati udio priuštivih i javnih stanova u svakoj novogradnji budući da gradovi u Hrvatskoj imaju manje od 2% stambenog fonda u javnom vlasništvu i nemaju prave alate da odgovore na aktualnu stambenu krizu. Tako bi i privatni investitori sudjelovali u stvaranju priuštivog fonda stanova, no nažalost na nacionalnoj razini možemo pratiti upravo suprotne trendove gdje se javni novac daje vlasnicima praznih stanova time nagrađujući špekulante, umjesto da ih se jače oporezuje.
